眼见得萧宸面带微笑，显然是对自己的表现颇为满意，张羽心中越发笃定，说起话来，精神气都不同了，若说刚才还有些忐忑，那么现在他就真是侃侃而谈了。
“那么接下来是我对近现代吴城商业中心区的阶段分析。首先就是衰败阶段——晚清时期，1840-1911年。鸦片战争后东方开埠，吴城商业运营范围萎缩。1860年的太平天国战争更是加速了吴城的衰败进程，繁华的阊、胥外街巷被纵火烧毁，第二代商业中心区转眼成为废墟。战争使古城西部遭受严重破坏，而东部相对较少，由庙会商市兴起的玄妙观地区亦幸免于战火，再加上东部地区居民稠密、多数富户散居在附近等多种因素，观前地区倍受战后返苏商贾的青睐，这也是观前繁荣的最早起因。”
张羽说到这里，顿时有不少人都把目光偷偷投向萧宸。吴城商业中心的再次规划，会不会依旧以观前街为首，这个问题牵动的视线实在太多太多，观前街原本就是吴城商业中心，如果新商业区的规划与从前不变，那也还好说，可如果一旦萧书记要搞多元化商业中心，或者甚至是废掉观前街商业中心而另立一处，那么这其中蕴含的商机之大，就绝非普通人可以想象。当然，后者出现的几率不会很大，可前面的一项猜测则是可能的，如果在老城区之外再建立一个商业中心，则里面的商机，也足以让无数人心动。
但萧宸面色如常，丝毫也看不出他心中到底有何想法。市委秘书长张耀今天是陪同萧宸来调研的，此刻心里暗笑：别看萧书记年纪轻，可那一手喜怒不形于色却老道到令人惊奇，想从他脸上看出他心中所想，那是做梦。
张羽却早就知道萧宸的厉害，根本没打算从萧宸的表现看出他对商业区规划的真实想法，张羽的意思是，自己只要老老实实分析就行，但却不要得出最后的结论，因为最后的结论只能是萧宸得出来，他得出结论之后也自然要通过某种途径让自己知道，而后自己就只需要按照萧书记的意思来“得出科学结论”就行了，这才是正理。
所以张羽继续道：“然后是复苏阶段——民国时期，1911-1949年。凭借着水运老码头的历史优势，阊门地区在光绪后开始复兴。1908年沪宁铁路通车，阊门外石路地段开通大马路连接火车站，成为火车站与古城之间人流和货运的转换枢纽，商贸运输和批发市场的地位再次凸现。观前地区此时期也有了一定发展，但古城区狭窄的街道将它与火车站和石路地区相隔离，联系不畅。1927年的《吴城工务计划设想》将街道整理作为城市建设的首要任务，连接石路和观前街的景德路首先被拓宽，之后火车站与观前地区也直接连通，整个观前街由此兴盛起来，与石路地段共同成为吴城最热闹的商业中心区。总体上，吴城第三代商业中心区有以下几个特征：
1，吴城此时期不再是传统的手工业商业中心，而成为周围地区的‘销金窝子’和‘存钱码头’。其消费城市的姓质为商业中心区抹上了一层独特的色彩。观前地区金融业占有重要地位，钱庄银行林立，成为吴城新的金融中心，而石路地区消费场所兴旺，茶馆、菜馆、戏院、旅社等设施的兴盛与整个城市的衰退景象形成鲜明对比。
2，商业中心区的崛起直接与陆路交通相关，特别是与火车站的联接成为重要因素。阊门外地区本是吴城的水运中心，‘自设火车站后，客商往来，货物上下，更形繁盛……在该处设立落地捐分局一处，以便各货就近报税’。城内1928-1930年间改建拓宽的两条循环街道，将观前街与火车站相连，促进了观前地区的繁荣。
3，商业中心区是吴城当时生长最快、变化最大的地段。商家的增多带来地价的上涨，1929年观前街每亩达150元，是地价最高的地段。同时，观前街不失时机地进行拓宽，大小商号纷纷扩建翻新，有的采用洋式店面，形成一道新的风景线。南面的北局地区也先后建起国货大楼、戏院、电影院、书场，围合成一个以绿化为主的中心广场，它代表了吴城新型的集文化、娱乐、商业为一体的城市开放空间的出现。
4，城市商业区呈‘双中心’的布局。一个位于城外的水运交通枢纽处，是传统的批发和零售市场，周围有较多的旅馆、饭店和文化娱乐设施；一个位于城内的地理中心，是融零售、金融、文化、娱乐、餐饮、服务等多功能的新型商业中心区。两个商业中心区既相对空间分离，又相互功能联系，处于此消彼长的波动中。”
张羽这次的准备工作做得很足，不仅是解说，而且弄到了一些珍贵的古画和老照片，用幻灯片在会议室里放出来，在旁边还有一副吴城地图，三者相加，效果相当不错，十分直观，萧宸直到现在为止，心里对这次调研还是比较满意的。
张羽继续道：“然后是萎缩阶段——建国前期，1949-1978年。解放后吴城由消费城市转向工业城市，社会主义公有制在商业和服务业中推广，观前和石路作为两个商业重点区得以保存，个体私营店铺则在网点调整时被撤并。‘文革’期间，观前地区成为‘革命’的中心，石路地区多家